הוספת מרפסות או ממ"דים לבניין קיים יכולה לשפר את איכות החיים, להוסיף שטח לדירות ולחזק את ערכן, אך מדובר בפרויקט משותף שמחייב הסכמות, בדיקות תכנוניות, חוזים מדויקים ורישום מסודר.
בבניינים ותיקים רבים, בעלי דירות מחפשים כיום דרך לשפר את הדירה הקיימת בלי להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית מלא. לעיתים מדובר במרפסת שמש שתוסיף מרחב מחיה, ולעיתים בממ"ד שלמרבה הצער הפך בשנים האחרונות לצורך מוחשי ומובן הרבה יותר.
אלא שהוספת מרפסות וממ"דים איננה כרוכה ב"שיפוץ בניין" במובן הפשוט של המילה. מדובר במהלך שמשנה את חזית המבנה, עושה שימוש ברכוש המשותף, מערב בעלי דירות רבים ומחייב הסדרה מול הקבלן, הרשות המקומית ולשכת רישום המקרקעין.
עו"ד ישראל אליאב, העוסק בדיני מקרקעין וליווי בעלי דירות, מסביר כי "גם כאשר אין יזם ואין עסקת תמ"א, זהו עדיין פרויקט מורכב מאוד. בעלי הדירות נדרשים לקבל החלטות משותפות, להשקיע סכומי כסף משמעותיים ולוודא שההסכמים מגנים עליהם לאורך כל הדרך".
לא תמ"א 38, אבל בהחלט פרויקט משותף
הטעות הנפוצה היא לחשוב שכל בניין שבו נוספו מרפסות או ממ"דים עבר בהכרח תמ"א 38. בפועל, ישנם לא מעט בניינים שבהם הדיירים יוזמים בעצמם תוספת בנייה, מממנים אותה מכספם ומתקשרים ישירות עם קבלן מבצע.
הדבר עשוי להיות רלוונטי במבנים שבהם אין היתכנות לפרויקט חיזוק, בבניינים שנבנו לאחר המועד הרלוונטי לתמ"א, או כאשר בעלי הדירות אינם מעוניינים במסלול הכולל תוספת קומות ודירות חדשות.
המשמעות היא שהדיירים הופכים, במידה רבה, לגורם שמוביל את הפרויקט. הם צריכים לגבש עמדה משותפת, לבחור נציגות, לבדוק אפשרויות תכנוניות, לקבל הצעות מקבלנים ולבנות מנגנון מסודר לקבלת החלטות.
"בפרויקטים כאלה אין מי שינהל את הבניין במקומם", אומר עו"ד ישראל אליאב. "לכן חשוב מאוד להסדיר מראש מי מוסמך לפעול, אילו החלטות מחייבות את כלל הדיירים, ומה עושים כאשר מתגלעת מחלוקת".
הרוב הדרוש אינו זהה במרפסות ובממ"דים
הדין מבחין בין הרחבת דירות באמצעות מרפסות לבין הרחבתן לצורך בניית ממ"דים.
ככלל, הוספת מרפסות בבית משותף דורשת רוב משמעותי של בעלי הדירות, ואילו בכל הנוגע לממ"דים נקבעו הקלות שנועדו לאפשר קידום מיגון. לפי ההנחיות המקובלות, הסכמה לבניית מרפסות נדרשת ברוב של 75% מבעלי הדירות, בעוד שהוספת ממ"דים יכולה להתקדם ברוב של 60% מבעלי הדירות.
עם זאת, אין להסתפק בספירת חתימות בלבד. יש לבחון את מבנה הבית המשותף, את התקנון, את חלוקת ההצמדות, את זכויות הבנייה ואת השאלה אם תוספת הבנייה עלולה לפגוע ביכולת של בעלי דירות אחרים לבצע הרחבה דומה בעתיד.
"במקרים רבים, הוויכוח איננו על עצם המרפסת או הממ"ד", אומר ישראל אליאב. "הוויכוח הוא על השוויון בין הדירות, על אופן חלוקת העלויות ועל החשש של דייר מסוים שהוא יישאר מאחור".
לפני הקבלן, הדיירים צריכים להסדיר ביניהם את הכללים
עוד לפני שפונים לקבלן, חשוב לגבש הסכם בין בעלי הדירות. ההסכם צריך להגדיר מי משתתף בפרויקט, מה בדיוק עתיד להיבנות, כיצד יתקבלו החלטות, מי ישמש כנציגות, מה יהיה היקף הסמכויות שלה ואיזה רוב נדרש לשינויים מהותיים בהמשך הדרך.
הסכם נכון צריך להתייחס גם למצבים פחות נעימים:
מה יקרה אם בעל דירה ששילם מבקש לפרוש מהפרויקט, כיצד יתנהלו דיירים שמתנגדים, מי יישא בעלויות של ייעוץ משפטי, אדריכל, מהנדס ומפקח, ומה ייעשה אם מתברר שהעלות הסופית גבוהה מן ההערכה הראשונית.
ככל שהדברים כתובים בצורה ברורה כבר בתחילת הדרך, כך קטן הסיכוי שהבניין יקלע למחלוקות כשהעבודות כבר החלו.
בדיקת היתכנות תכנונית היא לא שלב שאפשר לדלג עליו
גם כאשר קיימת הסכמה רחבה בבניין, אין בכך כדי להבטיח שניתן יהיה לבנות.
הוספת מרפסות כפופה לתוכניות החלות על המגרש, למדיניות הוועדה המקומית, לקווי הבניין, לחזיתות, למגבלות הנדסיות ולעיתים גם להוראות שימור או מגבלות מקומיות אחרות. רשויות מקומיות מפרסמות מסלולי מידע ורישוי ייעודיים לתוספות בנייה, אך כל בניין נבחן לפי נסיבותיו התכנוניות.
בממ"דים קיימים כיום מסלולים שנועדו להקל על הליכי המיגון, ובחלק מן המקרים ניתן לפעול במסלול של פטור מהיתר, בכפוף לתנאים ולהנחיות התכנון והמיגון. אין מדובר בפטור מבדיקות, מתכנון או מאישורים מקצועיים, אלא במסלול שמאפשר לקצר חלק מן ההליך במקרים המתאימים.
ההסכם עם הקבלן הוא נקודת ההגנה המרכזית של הדיירים
לאחר שנבדקה ההיתכנות והתגבשה הסכמה פנימית, מגיע שלב ההתקשרות עם הקבלן.
זהו השלב שבו יש לתרגם את כל ההבטחות, המצגות וההצעות למסמך חוזי מדויק. אין די בהצעת מחיר כללית או בהבטחה ש"הכול כלול". יש להגדיר את מפרט העבודות, סוג המרפסות או הממ"דים, חומרי הגמר, זמני הביצוע, שלבי התשלום, האחריות לליקויים והגורם שמפקח על ההתקדמות.
עו"ד ישראל אליאב מסביר כי "הסכם טוב עם קבלן צריך לשאול לא רק מה יקרה כשהכול מתקדם כרגיל, אלא גם מה יקרה אם העבודות מתעכבות, אם מתגלה בעיה הנדסית או אם הקבלן נקלע לקשיים. הדיירים לא יכולים להרשות לעצמם להישאר עם שלד בניין, חזית פתוחה או עבודה לא גמורה בלי פתרון ברור".
ערבויות, ביטוחים ולוחות תשלום אינם סעיפים טכניים
בפרויקט כזה, הדיירים נדרשים בדרך כלל לשלם מכספם. על-כן ישנה חשיבות מיוחדת ללוח תשלומים מדורג, הקשור להתקדמות ממשית בעבודות ולא רק למועדים בלוח השנה. תשלום גבוה מדי בתחילת הדרך עלול לחשוף את בעלי הדירות במקרה שהקבלן אינו משלים את התחייבויותיו.
לצד זאת, יש לבחון אילו ביטוחים הקבלן מחזיק, אילו ערבויות הוא מעמיד, מי אחראי לנזקים שעלולים להיגרם לדירות, לרכוש המשותף או לצדדים שלישיים, ומהו המנגנון שיאפשר לדיירים להחליף קבלן במקרה קיצון. "ערבות וביטוח הם לא מושגים שנועדו רק להרשים בהסכם, הם יכולים לעשות את ההבדל בין פרויקט שניתן להציל לבין מצב שבו הדיירים נותרים חשופים לנזק כספי משמעותי".
לא כל בעלי הדירות משתתפים, אבל כולם מושפעים
בפרויקטים רבים, לא כל בעלי הדירות בוחרים להוסיף מרפסת או ממ"ד. לעיתים דייר בקומת קרקע אינו זקוק למרפסת נוספת, ולעיתים בעל דירה פשוט איננו מוכן לשאת בעלויות הכרוכות במהלך.
ככלל, מי שאינו משתתף בתוספת אינו אמור לשאת בעלות בנייתה, אך יש לבחון כל מקרה לפי מבנה הפרויקט, השימוש ברכוש המשותף וההסדרים שנקבעו בין הדיירים.
לצד שאלת התשלום, יש להסדיר גם את ההשפעות על יתר הדיירים. עבודות בנייה משפיעות על חיי היומיום, על חזות הבניין, על השימוש בחצר או בחניה ולעיתים גם על פרטיות ועל אור ואוויר. "לא נכון להסתכל רק על הדירה שמקבלת מרפסת. צריך לראות את הבניין כולו ולהבטיח שהפרויקט נשען על הסדר הוגן, מעשי וניתן לביצוע".
סיום הבנייה אינו סוף ההליך המשפטי
לאחר השלמת המרפסות או הממ"דים, יש להסדיר את מצב הרישום.
תוספת בנייה משנה את שטח הדירות ואת הנתונים הרלוונטיים בבית המשותף, ולכן במקרים המתאימים יש לפעול לתיקון צו רישום הבית המשותף, לעדכון התשריט ולרישום המצב החדש בטאבו. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה מסלול ייעודי לתיקון צו בית משותף, לרבות בהרחבת דירה.
העבודה המקצועית בשלב זה כוללת בדרך כלל מעורבות של מודד, אדריכל ולעיתים בעלי מקצוע נוספים, אך גם לעורך הדין יש תפקיד מרכזי בהכנת הבקשה, באיסוף האישורים, בהתאמת ההסכמות שנחתמו ובקידום הרישום.
ללא השלמת שלב זה, הפער בין המצב הקיים בפועל לבין הרישום עלול ללוות את בעלי הדירות בעתיד, למשל במכירה, בירושה או בבדיקת משכנתא.
ליווי משפטי לבניינים המבקשים להוסיף מרפסות או ממ"דים
משרד עורכי דין ישראל אליאב מלווה בעלי דירות ונציגויות בתהליכי הוספת מרפסות וממ"דים, משלב גיבוש ההסכמות בין הדיירים, דרך ההתקשרות עם הקבלן ועד להסדרת הרישום לאחר השלמת העבודות.
להתייעצות בנושא הוספת מרפסות או ממ"דים בבית משותף, השאירו פרטים למשרד עורכי דין ישראל אליאב.
