אלדד תמיר מזהיר: ההשקעה בדירות "לא הגיונית"; נתוני השוק חלשים

אלדד תמיר, מייסד ובעלים של בית ההשקעות תמיר פישמן ומייסד חברת FINQ, מרבה בחודשים האחרונים להתריע מפני סיכונים בשוק הישראלי בכלל ובנדל"ן למגורים בפרט. בדברים שנאמרו לאחרונה בפודקאסט כלכלי אמר: "אין לי דירות. ההשקעה בנדל"ן כאן לא הגיונית". במרחב הציבורי יוחסה לו גם האמירה שלפיה "המשבר בשוק הנדל"ן הישראלי עוד לא התחיל, הוא בחיתוליו". בדיקת המערכת לא איתרה מקור פומבי המאשר מילה במילה את הציטוט האחרון, אך עמדתו הביקורתית כלפי שוק הדיור תואמת את רוח הדברים שעלו בהתבטאויותיו.

בזירת הנתונים, התמונה העדכנית מצביעה על שוק חלש ושברירי. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין דצמבר 2025 לפברואר 2026 נמכרו כ-23,490 דירות. במבט רבעוני מדובר בעלייה גולמית של 15.8%, אך לאחר ניכוי עונתיות נרשמה ירידה קלה של כ-0.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה חדה בעסקאות בדירות חדשות, מה שממתן את המסקנות מן העלייה הגולמית ומדגיש את השפעת העונתיות והחגים על הנתון.

ברקע לירידה בקצב העסקאות בולט גידול חריג בהיצע הלא-נמכר. בסוף דצמבר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על כ-86,090 יחידות, הנתון הגבוה שנמדד עד כה. היקף זה שקול לכ-29.2 חודשי היצע בקצב המכירות דאז. בתחילת 2026 מסמן השוק יחס היצע דומה, המוערך סביב 31 עד 32 חודשי מכירה, עדות לפער בין היקף הבנייה והיצע הדירות לבין ביקוש חלש.

סקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר לגבי פברואר 2026 מצאה כי היקף העסקאות בשוק החופשי נמנה עם הנמוכים בעשורים האחרונים, למעט תקופות חריגות בעבר. מהסקירה עולה כי נרשמה ירידה במכירות "על הנייר", המצביעה על צמצום נכונות הרוכשים להקדים התחייבות לרכישה עוד בטרם בנייה. עוד צוין קושי מובנה בצד המימון, המשפיע הן על משקי הבית והן על יזמים וקבלנים. שילוב הגורמים מצביע על רפיון בביקוש לצד מגבלות אשראי מחמירות.

לצד זאת, 2026 מוגדרת כשנת מבחן להסדרי מימון שניתנו בשנים האחרונות. רוכשים רבים שהצטרפו למבצעי 80/20 או לקחו הלוואות בלון צפויים להשלים הון עצמי או למחזר אשראי בעת האכלוס. חלקם עלולים להתקשות, במיוחד אם לא השלימו מכירת דירה קיימת או אם מחיר הדירה בפועל נמוך מן ההערכה בעת החתימה. הסביבה המוניטרית עדיין יקרה בהשוואה היסטורית, ומשכנתה חציונית שהתקרבה לכמיליון שקלים מגדילה את נטל ההחזר.

מול הביקוש המוחלש בולטים תמריצי מכירה מצד יזמים. בשוק מציינים סבסוד ריבית, הנחות עקיפות והטבות מימון שאינן משתקפות תמיד במחירי העסקאות הרשמיים. כלים אלה נועדו לשפר את הכדאיות הנתפסת בעיני הרוכשים ולזרז סגירת עסקאות. התגברות השימוש בתמריצים נתפסת כסימן לשוק המבקש לתמוך בביקוש באמצעים פיננסיים במקום בהפחתת מחיר נקובה.

סימן חולשה נוסף מגיע מנתוני ביטולי עסקאות. בתקופה האחרונה דווח על גידול בביטולים מצד רוכשים שנקלעו לפער בין ההון העצמי הדרוש לבין היקף המימון הזמין. מגמה זו צמצמה את התזרים הפוטנציאלי של יזמים בתחילת 2026 ופגעה ביכולת התכנון שלהם. בחודש ינואר 2026 נרשמה ירידה של כ-20% בתזרים הריאלי הפוטנציאלי ממכירת דירות לעומת ינואר אשתקד.

גם בצד התאגידי מסמנים גורמי ניטור סיכון גובר. סוכנויות דירוג התריעו בסוף 2025 כי ירידה של כ-30% בהיקף העסקאות לצד תפיחת המלאי הלא-נמכר מכבידות על תזרים היזמים. הוצאות המימון עלו, ושיעורי הריבית הגבוהים פגעו ביכולת המחזור. בהערכת הסיכון צוין כי התאוששות תלויה במידה רבה במחזור הורדות ריבית במהלך 2026.

על כל אלה מתווספת אי ודאות מאקרו-ביטחונית. בחלק מן ההערכות נטען כי השוק טרם גילם במלואו את השפעת המלחמה והסיכונים הגיאו-פוליטיים, לרבות מוקדי מתיחות מתמשכים. התנודתיות ברמה החודשית עשויה לשקף רעש זמני, אך בסיס הביקוש נותר שברירי. רוכשים ומשקיעים עוקבים בזהירות אחר התפתחויות בזירה המדינית והביטחונית לצד נתוני האשראי.

בסוגיית המחירים מצטיירת מחלוקת זהירה. אנליסטים ענפיים אחדים צופים ירידות מחירים נמשכות לתוך 2026, בין היתר לנוכח מלאי גבוה, עלויות מימון מכבידות ומיעוט עסקאות. אחרים מציינים אפשרות להתייצבות ואף התאוששות הדרגתית במחצית השנייה של השנה אם תירשם ירידה מספקת בריבית ותשתפר סביבת המאקרו. לקונצנזוס חד אין עדות, והתמונה אינה אחידה בין האזורים וסוגי המוצר.

על רקע זה, אזהרותיו של תמיר משתלבות עם הממצאים העדכניים מן השטח. רמת עסקאות נמוכה היסטורית, מלאי לא-נמכר בשיא, גידול בביטולים ותלות גוברת בתמריצי מימון משרטטים שוק שמנגנוני הלחץ בו פועלים במקביל. תמיר, שבניית שמו הציבורי נשענת על עשורים של פעילות בשוק ההון ובהון סיכון, מציג קו עקבי של זהירות כלפי נדל"ן למגורים בישראל. עם זאת, אין בידינו אימות לציטוט המדויק שיוחס לו בנוסח "המשבר עוד לא התחיל", ועל כן ההתייחסות היא לעמדה הכללית המסתמכת על דבריו שתועדו בפומבי.

לצד האזהרות, יש גם תרחישים מותנים שמצביעים על בלימת ירידות ובהמשך על התאוששות. ירידה משמעותית בריבית, הקלה במימון והאצה במכירת מלאי עלולות לשנות את המגמה בהדרגה. מנגד, המשך חולשה בביקוש, הארכת משך הזמן למכירה ועלייה בביטולי עסקאות עשויים להכביד על היזמים ועל רוכשי הדירות כאחד. בחודשים הקרובים יעמדו תחת בחינה קצב המכירות בפועל, שיעור העסקאות "על הנייר" ומידת היקף התמריצים המוצעים.

בבחינת הסיכון המימוני של רוכשים בולטים שני מוקדים עיקריים. ראשית, משקי בית עם הלוואות בלון או מסלולי גרייס מתקרבים לנקודות פירעון קריטיות בשנה הנוכחית. שנית, רוכשים במבצעי 80/20 יידרשו להביא הון עצמי נוסף בעת קבלת המפתח, לעיתים בתנאים יקרים יותר משהכירו בעת החתימה. במקביל, שוק השכירות מושפע מעיכובים במסירות ומהיקף הבנייה הפעילה, ומשפיע על החלטות הקנייה והדחייה של משקי בית.

גם בצד היזמי מתחדדת שאלת המינוף. יחס מלאי גבוה לתזרים, לצד פרויקטים שאוכלוסם נסמכים על השלמות הון של רוכשים, מגדילים את הרגישות לשיבושים. ככל שהביקוש נותר חלש נדרשים היזמים לבחור בין הארכת לוחות זמנים, התגברות בתמריצים או התאמות מחיר נקובות. כל אחת מן האפשרויות טומנת עלויות ומורכבות תפעולית ופיננסית.

נכון ל-12 במאי 2026, קווי המגמה המרכזיים תואמים את אזהרת הסיכון שהעלה תמיר, גם אם לא במילותיו המדויקות שיוחסו. הנתונים הכמותיים מצביעים על שוק שטרם מצא איזון בין היצע לביקוש, בזמן שסביבת המימון לוחצת מלמעלה והאי ודאות המאקרו-ביטחונית נמשכת. בחודשים הקרובים יתברר אם התמסרות הורדות ריבית תורגש בפועל במכירות ובמחירים, או שמנגנוני הלחץ ימשיכו להאפיל על הביקוש. לעת עתה, שיעור העסקאות נותר נמוך היסטורית והמלאי הלא-נמכר מצוי ברמות שיא.